我們知道，根據(jù)法律：轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人需要繳納契稅。本文通過(guò)對(duì)契稅的相關(guān)法律來(lái)說(shuō)明如何進(jìn)行合理的稅收籌劃來(lái)達(dá)到節(jié)稅的目的。

一、簽訂分立合同，分解銷售額，節(jié)省契稅成本　

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》 (財(cái)稅[2004]126號(hào))的規(guī)定，1．對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不 涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。2．采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。3．承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　基于以上法律依據(jù)，企業(yè)在買(mǎi)賣(mài)房屋及其附屬物時(shí)，可以簽訂兩份合同，一份是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份是附屬物買(mǎi)賣(mài)合同，可以實(shí)現(xiàn)附屬物不交接契稅的目的。

二、把合同簽訂為等價(jià)交換合同實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)　

 　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）第四條（三）項(xiàng)規(guī)定：“土地使用權(quán)交換、房屋交換的契稅的計(jì)稅依據(jù)，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。”《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字[1997]52號(hào)）第十條規(guī)定：“ 土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。”

基于以上政策法律依據(jù)，企業(yè)通過(guò)簽訂等價(jià)交換合同，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。如果兩個(gè)企業(yè)相互購(gòu)買(mǎi)對(duì)方的土地使用權(quán)或房屋，或一方購(gòu)買(mǎi)另一方的土地使用權(quán)（房屋），而另一方購(gòu)買(mǎi)對(duì)方的房屋（土地使用權(quán)），一定要簽訂交換合同，而不能簽訂購(gòu)買(mǎi)合同。

三、通過(guò)三方協(xié)議，減少業(yè)務(wù)流程，節(jié)省契稅

　　由于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房屋而承擔(dān)的契稅是伴隨著業(yè)務(wù)流程的增加而增加的，因此，土地使用權(quán)或房屋轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)或流程越多，契稅也越多，為了實(shí)現(xiàn)節(jié)省契稅的目的，必須減少通過(guò)合同界定業(yè)務(wù)流程的減少。

　　假設(shè)存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金額又相等，如果甲用房屋或土地使用權(quán)低乙的債務(wù)，乙又把從甲抵債而來(lái)的房屋或土地使用權(quán)用來(lái)抵丙的債務(wù)，則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方那個(gè)協(xié)議，協(xié)議中明確約定：甲賣(mài)給丙的土地使用權(quán)或房屋的價(jià)款視同為甲償還乙的欠款，并代替乙償還乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用權(quán)的銷售流程從兩個(gè)流程減少為一個(gè)流程，實(shí)現(xiàn)乙不繳納契稅的目的。

四、改變抵債時(shí)間，享受免征契稅政策

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅[2012]4第六條規(guī)定：“企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)，債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。”

基于以上法律依據(jù)，如果即將破產(chǎn)的公司利用其土地或房屋進(jìn)行抵債，則債權(quán)人應(yīng)等待公司進(jìn)行法定破產(chǎn)，然后用其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)——土地或房屋進(jìn)行抵債可以實(shí)現(xiàn)免征契稅的目的。

五、通過(guò)公司重組協(xié)議，用足用夠免征契稅政策而節(jié)稅

　  《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅[2012]4號(hào)第一條第一款規(guī)定：“非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責(zé)任公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。”

 　　第一條第二款規(guī)定：“非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。”

 　　第一條第三款規(guī)定：“國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份超過(guò)85%的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司，是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額超過(guò)50%，或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額超過(guò)50%的公司。”

    第二條規(guī)定：在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。”

    第三條規(guī)定：兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。”

第八條規(guī)定：“同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”

　　　為了充分享受免征契稅的優(yōu)惠政策，應(yīng)通過(guò)將非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責(zé)任公司，或通過(guò)企業(yè)合并和股權(quán)轉(zhuǎn)讓等企業(yè)重組，滿足《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅[2012]4號(hào)第一條的規(guī)定。

    當(dāng)然，在以上對(duì)于契稅繳納籌劃中，要注意契稅繳納和土地增值稅繳納密切相關(guān)，進(jìn)行稅收籌劃時(shí)需同時(shí)考慮土地增值稅的稅負(fù)，并結(jié)合有關(guān)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的相關(guān)免征政策，綜合考慮企業(yè)總體稅負(fù)支出，方能取得較好的籌劃效果。